Actuele prognose

Medio 2024 hebben we 38 vastgestelde grondexploitaties. Deze exploitaties zijn gemaakt op basis van de marktbehoefte en de wensen van de dorpen. Die wensen en behoeften staan in beleidsnota’s:

• Nota Strategische grondvoorraad
• Ontwikkelperspectieven dorpen
• Visie op werklocaties Noordelijk Flevoland
• Nota Kostenverhaal
• Woonvisie Noordoostpolder
• Nota Grondbeleid
• Nota Grondprijzen
• Herzieningen en meerjarenperspectief grondexploitaties

Naast de actieve grondexploitaties zijn er momenteel ook een aantal exploitaties in voorbereiding. De verwachting is dat er eind 2024 en begin 2025 een aantal nieuwe grondexploitaties ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden.

Op 8 juli 2024 heeft de raad ingestemd met het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) 2024. Het MPG 2024 vormt de basis voor deze Programmabegroting 2025-2028. Voor een uitgebreide toelichting verwijzen we dan ook naar het MPG 2024.

De meeste grondexploitaties lopen volgens planning en kennen op dit moment geen grote afwijkingen ten opzichte van het MPG 2024. Er is een vijftal nieuwe grondexploitaties in 2024 vastgesteld en enkele prognoses zijn bijgesteld, waardoor de cijfers enigszins afwijken van het MPG 2024.

De volgende grondexploitaties zijn vastgesteld in 2024:

• Complex 010 – Oude Espelerweg (vastgesteld 25 maart 2024)
• Complex 086 – Pilotenweg (vastgesteld 26 februari 2024)
• Complex 093 – Creil fase 3 (vastgesteld 22 april 2024)
• Complex 095 – Bant Oost fase 3 (vastgesteld 26 februari 2024)
• Complex 156 – Kraggenburg Zuid fase 2 (vastgesteld 29 januari 2024)

In de loop van 2024 is de verwachting dat de grondexploitatie van Ens fase 4 (complex X097) eveneens wordt vastgesteld. Het verloop van deze grondexploitatie is op dit moment (juli 2024) nog te onzeker en derhalve niet meegenomen in de actuele prognoses.

Verder is er een aantal nieuwe inzichten ten opzichte van het MPG 2024 en vastgestelde grondexploitaties in 2024:

• Complex 010, Oude Espelerweg, bouwrijp maken opgeschoven naar 2025
• Complex 88, Dokter Jansenpark, verkopen vlek 1 en 2 overgeheveld van 2024 naar 2025
• Complex 91, Ens fase 2, bouwrijp maken opgeschoven van 2024 naar 2025
• Complex 95, Bant Oost fase 3, bouwrijp maken opgeschoven van 2024 naar begin 2025

Aan de rand van Emmeloord ontwikkelen we de woonwijk Emmelhage. Fase 1 en 2A van het plan zijn uitverkocht en nagenoeg afgerond. De verwachting is dat beide fases in 2024 worden afgesloten. Fase 2B is 29 juni 2020 in ontwikkeling genomen en biedt ruimte aan circa 159 woningen. De verwachting is dat in 2025 de laatste kavels van fase 2B verkocht worden.

In september 2022 is de volgende fase van Emmelhage, fase 3, in ontwikkeling genomen. Emmelhage fase 3 bestaat uit 2 delen, waarbij fase 3A wordt ontwikkeld door een marktpartij en fase 3B door de gemeente. De eerste verkopen van Emmelhage fase 3B verwachten we vanaf eind 2024.
Op 3 april 2023 is de grondexploitatie van het Dokter Jansenpark vastgesteld door de gemeenteraad. De exploitatie van het gebouw Dr. Jansencentrum is daarmee onderdeel geworden van de grondexploitatie. De verwachting is dat het Dr. Jansencentrum tot eind 2026 operationeel blijft en dat het gebouw daarna gesloopt kan worden.
Het plan biedt ruimte aan circa 226 woningen. In 2024 is gestart met het bouwrijp maken van cluster 1 en 2. De verwachting is dat cluster 1 en 2 in 2025 verkocht worden aan ontwikkelaars. De verwachte eindwaarde van de grondexploitatie is negatief. Daarom is er een verliesvoorziening getroffen voor het volledige verwachte verlies.

Momenteel zijn de voorbereidingen voor een nieuw plan in Emmeloord in volle gang. Er wordt gewerkt aan een volgende fase in Emmelhage, fase 4.

In onderstaand overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling van de vastgestelde grondexploitaties in Emmeloord.

In alle dorpen (Bant, Creil, Ens, Espel, Kraggenburg, Luttelgeest, Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek) ontwikkelen wij (nieuwe) gebieden voor woningbouw. De woningmarkt in de dorpen kent een andere dynamiek dan in Emmeloord. Dit is zichtbaar door het aantal transacties, de doorlooptijd en de vraag naar kavels.

In Ens, Marknesse, Nagele, Rutten en Tollebeek worden nieuwe (in- en / of uitbreidings)plannen voorbereid. In Ens wordt fase 4 voorbereid, ten oosten van fase 1. De verwachting is dat deze grondexploitatie eind 2024 ter vaststelling wordt aangeboden aan der raad. In Marknesse zijn we bezig met de planvorming voor fase 5 en 6. Verder worden er uitbreidingsplannen voorbereid in Nagele, Rutten en Tollebeek.

In onderstaand overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan per woningbouwgebied in de dorpen van de in exploitatie genomen complexen.

In Emmeloord verkopen we bedrijfskavels op het bedrijventerrein De Munt. We merken dat er behoefte is aan grote kavels (> 2 hectare). Door vaststelling van het plan De Munt B is er weer volop ruimte voor grote(re) kavels. In onderstaand overzicht wordt de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan op bedrijventerrein De Munt weergegeven.

In de dorpen Ens, Rutten, Espel en Creil is alle grond voor bedrijventerreinen uitverkocht. Deze terreinen zijn ver in de uitvoering en naderen de afronding. Alleen in Marknesse en Bant zijn nog bedrijfskavels beschikbaar, omdat hier aanvullend grond in exploitatie is genomen.
Er wordt gewerkt aan nieuwe uitbreidingsplannen voor bedrijventerreinen in Ens en Marknesse.

In dit overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan op de bedrijventerreinen in de dorpen.

Centrumplan Emmeloord
In 2017 heeft de gemeenteraad de grondexploitatie als onderdeel van een programmaexploitatie van het centrumplan Emmeloord vastgesteld. Het plan bestaat uit de deelgebieden: De Deel, Korte Achterzijde, locatie voormalige flats en een deel van de Paardenmarkt. Het programma bestaat uit grondgebonden woningen, appartementen, supermarkten, detailhandel, horeca en kantoren.
In 2023 is de laatste grond verkocht op de voormalige CWI-locatie. Het centrumplan is hiermee volledig uitverkocht.

Wellerwaard
Ten noorden van Emmeloord ligt het recreatiegebied Wellerwaard. In 2022 zijn conform de verwachting de laatste 2 woningbouwkavels en laatste 2 landgoederen in Wellerwaard verkocht. Wellerwaard is nu volledig (uit)verkocht. In dit overzicht ziet u de boekwaarde en de verwachte ontwikkeling daarvan voor Centrumplan Emmeloord en Wellerwaard.

Verwachte eindwaarde positief
De totale boekwaarde (schatting) per 31-12-2024 van alle grondexploitaties samen is circa € 24,3 miljoen negatief. De totale geprognosticeerde grondopbrengsten zijn hoger dan de geprognosticeerde kosten, inclusief de tussentijdse winstnemingen. De eindwaarde van alle grondexploitaties is becijferd op circa € 31,7 miljoen positief. Dit resultaat wordt vooral positief beïnvloed door de ontwikkeling van bedrijventerreinen in Emmeloord.